土地管理法修改,为集体建设性用地入市扫除障碍

时间:2019-09-15 来源: 博客时评

标签主题:土地管理法建设性集体土地直接进入城市农村土地安排三改革农村集体经营土地整理

原标题:“土地管理法”修正案,以消除市场上集体建设性土地使用的障碍

中国本土

对此《土地管理法》的修订意味着集体经营的建设用地改革进入市场的结果将在全国范围内推广,这将消除市场准入交易市场化的障碍。

8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议闭幕。《土地管理法》(修正案)获得会议批准。新修订的《土地管理法》对农村征地,集体管理建设用地和宅基地管理的法律规定作了一些调整。这是自2015年以来农村土地“三改”试点的重要制度。结果。

在“三改”中,农村集体建设用地改革最为明显,外界认为这是改革工作的最大亮点。在本次修订中,对于集体经营的建设用地,过去必须征收农村土地作为国有企业进入市场的问题已经发生了变化。同时,当集体建设用地进入市场时,法律要求村民代表大会,或村民会议成员的三分之二以上同意进入市场。这是土地管理法的一项重大制度创新。

试点范围需要扩大

从过去五年的试点情况来看,集体经营的建设用地进入市场的交易规则和制度体系已初步建立,当地市场交易活跃,有效释放了农村土地资源的活力。

但是,目前的改革还远远没有“建立统一的城乡建设用地市场”的总体目标。主要是各地区进展不平衡,交易市场化不足,缺乏配套改革等问题。

其中,土地交易缺乏市场化是一个核心问题。其主要表现有三个方面:

首先,独立交易难以实施。根据我们的调查,几乎所有的市场交易都是在当地政府的“安排”下进行的。政府干预了投资意向,土地整理,指数交换和项目着陆的整个过程。地方和转让人之间几乎没有直接谈判,作为市场主体的交易各方的意愿尚未得到充分反映。这种市场化充其量只是一种“政府垄断市场化”,其经济意义相对有限。

其次,交易价格存在扭曲。大多数地区的市场进入价格是根据土地整理,拆迁和移民安置费用等因素人为设定的参考价格,不是市场供求关系形成的竞争价格。如果交易系统不能反映资源和经济机会的稀缺性,它将带来经济行为的扭曲,并不可避免地降低资源配置的效率。这个问题已经存在于关联和“土地票”交易的增加和减少中。这一轮改革尚未得到实质性解决。

第三,土地权的实施是困难的。农村集体建设用地不能简单地“进入市场”,其深层含义体现在抵押融资等土地的财务功能上。但是,改革试点所暴露的情况是,许多大型商业金融机构对集体土地的权力缺乏信任,转让后很难获得集体经营建设用地的财政支持。

出现上述问题的原因,除了一些地方政府改革思路不到位外,试点范围太小也是一个重要原因。全国有2000多个县级行政区域。在每个省只有一个县,每个县只有几个街区的试点地区,形成真正的市场是不够的。真正的价格自然无法谈论。

对集体土地使用模式产生深远影响

对此《土地管理法》的修订意味着集体经营的建设用地改革进入市场的结果将在全国范围内推广,这将消除市场准入交易市场化的障碍。

改变农村征地对国有人才的现状已经打破了许多现实,对集体土地利用格局产生了深远的影响。

在此基础上,有必要继续探索市场化进入市场的机制。在直接进入条件下,土地需求方和供应方将根据市场需求直接进行谈判和进行独立交易。考虑到目前集体建设用地极为分散,直接进入市场的数量不应过多,否则将是一次规模较大的无序发展。

在市场准入条件下有两种选择可供选择。第一个选项可以分两步考虑。首先,转让方和转让方将进行建设用地指数交易,然后转让方和最终用地将进行另一轮交易。

第二种选择是通过双方或多方之间的股权合作,股权量化,成本分摊和收益分享来促进市场的进入。例如,可以从建新区的拆迁区和村集体组建工业园区或股份公司,参与建设用地市场交易过程,实际拥有库存建设用地的村庄有更多和更长期的利益。

无论采用何种方法,在交易过程中,政府主要负责交易平台的基本工作操作和维护,划定基准地价,并提供交易信息。有必要避免干涉交易谈判和土地选择等具体事项。

因此,经过一段时期的演变,农村集体经营建设用地的市场价格均衡机制将逐步形成,有望实现改革和修改工作的根本目标。

□陈明(中国社会科学院政治学研究所)

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